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2018年三季度,中央政策面并无太多新动作,但调控长期化常态化已成共识,货币政策预期转向中性偏积极,“去杠杆”贯穿始终,对企业资金依旧严苛。在这样的背景下,行业销售仍保持了稳健增长,且新开工、购地增速继续攀高,房企开发投资热情高涨。而不同能级城市的成交表现却存在显著差异,一线触底回升,二线整体稳定中分化,三四线热度维持,项目去化降温现象也变得更为普遍,近期新闻,土地流拍频频也加剧了市场拐点将至的焦虑。

在当前形势下,落地到城市层面,市场已然出现了一些“变向”信号,重点城市土地流拍频发,核心二线城市项目去化率下降,加之“房产税”即将落地的传言不绝于耳,究竟这些“利空”因素会对四季度的楼市造成怎样的影响,房企又如何在变化莫测的市场形势中努力求生,一系列问题留待市场给出真正的答案……

观点一:政策层面,三季度,中央政策层面似乎步入“空窗期”,主要还是加强市场监管,整顿房地产市场秩序。货币政策预期转向中性偏积极,央行新作及续作MLFPSL等多种融资工具向市场投放流动性。不过,企业资金监管依旧严苛,中小房企再陷融资难的困境。重点聚焦各线城市,本轮调控政策主基调未变,部分城市再度加码调控,限制企业购房、提高首付比例、严控预售证审批等。与此同时,武汉、南宁等市局部松绑限价,但仅是个案并不具备普遍意义,更难以说明调控政策实质性转向。

观点二:行业层面,2018年以来,最新国际新闻,房企投资开发热情高涨,与之相关的新开工、土地购置面积增速等数据表现亮眼,尤其在8月,多数房企都在积极备战“金九银十”,为全年业绩冲刺做准备。而7月末中央提出要“坚决遏制房价上涨”,诸如沈阳、成都、南京等城市相继加码了调控,旨在遏制投机炒房的需求但总体销售保持平稳,预计伴随着房企供货高峰期的到来,全年的销售规模有望小幅增长。

观点三:城市供应,三季度,商品住宅新增供应较二季度呈下降趋势,环比下降9%;同比微涨4%。受预售证放松影响,一线城市供应同环比均大幅增长;二线城市政策依旧趋严,城市表现持续分化;典型三四线城市市场供应量也所有下降,同时城市间分化也有所加剧。四季度,考虑到信贷压力大增,香港最新新闻,加之年底抢收业绩季的到来,开发商会加快推盘速度,预计新增供应量将较三季度显著增加。

观点四:城市成交,三季度,紧缩政策环境没有丝毫转变迹象,反而深圳、昆明、沈阳、南京等一、二线城市继续加码“四限”,并且政策效果逐渐显现,成都、西安等城市市场明显降温,“日光盘”明显减少,开盘去化显著分化。但整体上看,短期内市场依旧维持一定热度,尤其是在四季度抢收业绩、供应增加情况下,市场成交维系在高位将是大概率事件。

观点五:项目去化,2018年以来,整体市场的成交逐月回升渐趋平稳,但项目层面也的确存在去化率下滑等问题,不同能级城市已经明显出现了结构性分化的特征:一线城市总体去化率不高,二线城市出现了显著的“冷热不均”现象;此外一线城市中高端产品去化率普遍高于平均去化水平,而远郊的低端产品去化情况不容乐观。二线城市则显示出截然相反的特征,因购买力受限,中低端的去化率水平显著好于高端产品。

2018年前三季度,在“坚决遏制房价上涨”的市场总基调下,房地产行业调控政策不断加码,且限价政策进一步在各大城市蔓延,能给出的让利空间十分有限。但是随着 “金九银十“传统销售旺季的临近,同时又面临对去化难度增加、融资收紧、负债率走高等问题,更多的房企开始选择抓住这一时机采取促销活动,我们预测房企折扣力度将加大,营销活动方面也会更具有多样性。

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